Avocat en cas de loyer impayé à Marseille

Lorsque le locataire ne respecte pas son engagement de payer son loyer et ses charges aux échéances convenues, le propriétaire peut mettre en place une procédure de résiliation du bail et d’expulsion.

Toutefois, cette procédure est longue et fastidieuse, dans la mesure où la loi du 6 juillet 1989 impose le respect de différentes étapes avec un formalisme et des délais stricts et contraignants.

Les actions dans l’intérêt du bailleur doivent être menées rapidement et efficacement par un avocat afin d’éviter que la dette n’augmente considérablement.

Fort de son expérience, Maître Nina NETTINGSMEIER, avocat en droit immobilier inscrit au Barreau de Marseille, conseille, assiste et défend les propriétaires tout au long de la procédure de résiliation et d’expulsion.

La procédure de résiliation et d’expulsion diffère selon que le bail contienne ou non une clause résolutoire.

LA RESILIATION DU BAIL PAR LE BIAIS D'UNE CLAUSE RESOLUTOIRE

Le contrat de bail peut contenir une clause résolutoire indiquant que le bail sera automatiquement résilié si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues.

Cette clause existe dans la plupart des contrats de location.

Toutefois, avant la mise en oeuvre de la clause résolutoire, la loi impose au propriétaire d’adresser préalablement au locataire un commandement de payer.

Votre avocat effectuera les diligences nécessaires auprès d’un huissier afin d’établir ce commandement de payer, qui doit comprendre certaines mentions obligatoires, sous peine de nullité de l’acte (dénonce de la clause résolutoire, décompte des sommes dues, ...).

Si une caution du locataire s'est engagée auprès du propriétaire, le commandement de payer doit également lui être signifié.

La loi accorde ensuite au locataire un délai de 2 mois pour procéder au remboursement de sa dette ou pour solliciter des délais de paiement auprès juge.

Le propriétaire ne pourra pas saisir le Tribunal avant l’écoulement de ce délai de 2 mois.

À l'issue de ce délai, votre avocat saisira le Tribunal d'instance en référé expulsion pour lui demander de constater la résiliation du bail et de prononcer l'expulsion du locataire.

La saisine du Tribunal se fait par voie d’assignation rédigée par votre avocat.

Votre avocat procèdera ensuite à la dénonce obligatoire de l’assignation auprès du Préfet et ce 2 mois avant la date d’audience, sous peine d’irrecevabilité de la procédure.

Lors de l’audience, Maître Nina NETTINGSMEIER défendra vos intérêts avec force, ténacité et efficacité.

LA RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL EN L’ABSENCE DE CLAUSE RESOLUTOIRE

Lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire, votre avocat assignera directement le locataire, devant le Tribunal d'instance, dans le cadre d’une procédure au fond, plus longue que la procédure de référé expulsion, pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

A partir du 1er janvier 2015, un bailleur personne morale autre qu'une SCI familiale (bailleur social, institutionnel, etc...) ne pourra pas délivrer d'assignation avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Le Tribunal d'instance apprécie la situation respective des parties pour déterminer si la résiliation du bail et l'expulsion se justifient.

Au vu de la situation financière du locataire, le juge peut décider de lui accorder des délais de paiement, s'il estime que sa situation lui permettra de régler sa dette grâce à la mise en place d’un échéancier.

Dans cette hypothèse, le juge condamnera le locataire au paiement de l’arriéré locatif, en lui accordant la possibilité de s’acquitter de cette dette en sus du loyer, en plusieurs mensualités, sur une période maximale de deux ans.

Toutefois, votre avocat veillera à ce que le juge intègre dans sa décision d’une clause de déchéance du terme, selon laquelle le défaut de paiement d’une seule mensualité de la dette ou du loyer en cours rende immédiatement exigible l’intégralité des sommes dues et que le bailleur puisse faire procéder à l’expulsion du locataire.

Par contre, lorsque le Juge estimera que la situation du locataire ne lui permettra pas de s’acquitter de sa dette malgré des délais de paiement, il prononcera la résiliation du bail et ordonnera l'expulsion du locataire.

L’EXPULSION

Suite à la décision de justice constatant ou ordonnant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire doit lui adresser commandement de quitter les lieux.

Votre avocat effectuera les diligences nécessaires auprès de l’huissier.

Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.

Le locataire peut alors saisir le juge de l’exécution du Tribunal de grande instance pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement.

Le Tribunal peut accorder un délai supplémentaire d'1 mois à 1 an maximum en fonction de la situation de l'intéressé (âge, état de santé, situation familiale ...).

Le bailleur ne peut pas procéder lui même à l'expulsion d'un locataire.

Il s’expose, en effet, à des poursuites pénales pour expulsion illégale, passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d'amende.

La procédure d'expulsion doit être mise en oeuvre par un huissier.

Lorsque l’huissier ne parvient pas à mettre en oeuvre l’expulsion, votre avocat fera les démarches nécessaires pour solliciter le concours de la force publique auprès de la préfecture.

La préfecture dispose d’un délai de 2 mois pour faire connaître sa position.

En cas de refus du préfet d’accorder le concours de la force publique, Maître Nina NETTINGSMEIER engagera un recours contre l’Etat, devant le Tribunal administratif, pour obtenir l’indemnisation du préjudice subi par le propriétaire.

L’Etat sera alors amené à prendre en charge le montant des loyers dus par le locataire.

EXPULSION INTERDITE DURANT LA TREVE HIVERNALE

Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de « trêve hivernale » allant du 1er novembre au 31 mars, sauf si l'expulsion est engagée à l'encontre :

• D'un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril
• Ou d'un locataire dont l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant à ses besoins familiaux

Toutefois, la trêve hivernale n'empêche pas votre avocat d'engager un recours devant le tribunal d'instance visant à ouvrir une procédure d'expulsion.

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